Pedir una hipoteca es la decisión financiera más grande de la mayoría de las personas, y sin embargo casi nadie calcula la cuota antes de sentarse con el banco. Con tres números —importe, tipo de interés y plazo— puedes saber exactamente cuánto pagarás cada mes, cuánto te costará en intereses y cómo evoluciona tu deuda año a año. Esta guía te enseña a hacerlo, y nuestra calculadora de hipoteca hace los cálculos por ti.
El sistema francés: cuota constante, reparto cambiante
Casi todas las hipotecas en España y Latinoamérica usan el sistema de amortización francés: pagas la misma cuota todos los meses durante toda la vida del préstamo. Lo que cambia es el reparto interno: al principio, la mayor parte de la cuota son intereses; al final, casi todo es capital (devolución del dinero prestado).
La fórmula es:
cuota = capital × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ)
donde «i» es el tipo de interés mensual (tipo anual ÷ 12 ÷ 100) y «n» el número total de cuotas. No necesitas memorizarla: lo importante es entender sus consecuencias.
Ejemplo: hipoteca de 150.000 € al 3 % a 25 años (300 cuotas).
- Cuota mensual: unos 711 €.
- Total pagado: unos 213.395 €.
- Total de intereses: unos 63.395 €.
Es decir: por cada 100 € que te prestan, devuelves unos 142 €. Ese 42 % extra es el precio del tiempo.
TIN vs TAE: la cifra que de verdad importa
El banco te hablará de dos tipos. El TIN es solo el interés nominal; la TAE incluye además comisiones de apertura, gastos obligatorios y la frecuencia de pago. Para comparar hipotecas, mira siempre la TAE: dos ofertas con el mismo TIN pueden costar miles de euros de diferencia si una tiene comisión de apertura del 1 % y la otra no.
En nuestra guía TIN vs TAE antes de pedir un préstamo lo explicamos con ejemplos numéricos. La regla es simple: introduce la TAE en la calculadora de hipoteca y obtendrás una simulación realista de lo que pagarás.
El plazo: la palanca más potente (y más cara)
El plazo es donde más dinero se gana o se pierde. Mira la misma hipoteca de 150.000 € al 3 %:
- A 20 años: cuota de ~832 €/mes, intereses totales ~49.700 €.
- A 25 años: cuota de ~711 €/mes, intereses totales ~63.400 €.
- A 30 años: cuota de ~632 €/mes, intereses totales ~77.600 €.
Alargar de 20 a 30 años baja la cuota 200 € al mes… pero te cuesta casi 28.000 € más en intereses. No hay una respuesta universal: si necesitas la cuota baja para llegar a fin de mes, el plazo largo tiene sentido; si puedes permitirte una cuota mayor, acortar el plazo es el «descuento» más grande que te harás a ti mismo.
Qué mirar en la tabla de amortización
La tabla mes a mes te cuenta la historia de tu hipoteca. Tres lecturas útiles:
- Cuándo dejas de pagar «casi todo intereses»: en una hipoteca a 25 años al 3 %, durante los primeros 7–8 años más de la mitad de cada cuota son intereses.
- El efecto de amortizar anticipadamente: cada euro que devuelves antes de tiempo reduce el capital sobre el que se calculan los intereses futuros. Hacerlo en los primeros años ahorra muchísimo más que hacerlo al final.
- El saldo pendiente real: útil si piensas vender la casa o cambiar de banco (subrogación): sabrás exactamente cuánto debes en cada momento.
Descarga la tabla en CSV desde la calculadora de hipoteca y juega con distintos escenarios en una hoja de cálculo.
Errores comunes al calcular tu hipoteca
- Comparar por TIN en lugar de por TAE. El error más caro y más frecuente.
- Mirar solo la cuota mensual. Una cuota cómoda a 30 años puede esconder 30.000 € extra en intereses.
- Olvidar los gastos de compraventa. Notaría, registro, tasación, impuestos y gestoría no están en la cuota: en España suelen sumar un 10–12 % del precio de la vivienda.
- No dejar colchón. Los expertos recomiendan que la cuota no supere el 30–35 % de tus ingresos netos mensuales. Si estás al límite, cualquier subida de tipos (en hipotecas variables) te pone en apuros.
- Ignorar la comisión por amortización anticipada. Si planeas devolver antes de tiempo, comprueba cuánto te cobrará el banco por hacerlo.
Hipoteca fija o variable
Con tipo fijo, la cuota no cambia nunca: pagas tranquilidad. Con tipo variable (normalmente euríbor + diferencial), la cuota se revisa cada 6–12 meses y puede subir o bajar. En 2026, con los tipos en niveles medios, la fija da previsibilidad y la variable apuesta a futuras bajadas. Sea cual sea tu elección, simula el escenario pesimista (¿qué pasa si el tipo sube 2 puntos?) antes de firmar.
En resumen: calcula tu cuota con el sistema francés, compara siempre por TAE y coste total, juega con el plazo en la calculadora de hipoteca y descarga la tabla de amortización antes de sentarte con el banco. Quien llega con los números hechos negocia mejor.